Bạn cần bao nhiêu tiền để mua được nhà ở Thụy Sĩ?

"Cần 20% vốn tự có" là câu ai cũng nghe khi hỏi về mua nhà ở Thụy Sĩ. Nhưng câu đó chưa nói hết. Nó không cho biết bao nhiêu trong số đó phải là tiền mặt thật, phần nào không được lấy từ quỹ hưu trí, cần thêm bao nhiêu cho lệ phí, và quan trọng nhất: cần thu nhập bao nhiêu để ngân hàng đồng ý cho vay.

Bài này chạy một ví dụ từ đầu đến cuối với một căn hộ giả định giá 800'000 CHF. Bạn chỉ cần thay con số đó bằng giá căn nhà bạn nhắm tới là ra được ước lượng của mình. Toàn bộ quy trình tám bước nằm ở bài hướng dẫn từng bước mua nhà; ở đây chỉ có phép tính.

Lưu ý trước: mọi con số ví dụ dưới đây đều là giả sử. Các tỷ lệ như "20% vốn tự có" hay "65% vay hạng nhất" là quy tắc có nguồn; còn lãi suất tính toán và ngưỡng thu nhập thì mỗi ngân hàng tự đặt — bạn phải hỏi ngân hàng của mình.

Tiền mặt trả ngay: vốn tự có và phần "cứng"

Theo trang thông tin liên bang ch.ch, bạn cần ít nhất 20% giá mua bằng vốn tự có (fonds propres / Eigenmittel). Với căn 800'000 CHF, đó là 160'000 CHF.

Nhưng không phải cả 160'000 CHF đó đều được lấy từ tiền hưu trí. Theo quy tắc tự quản của hiệp hội ngân hàng Thụy Sĩ (ASB) mà FINMA công nhận, ít nhất 10% giá trị căn nhà — ở đây là 80'000 CHF — phải là vốn tự có "cứng", không đến từ quỹ hưu trí nghề nghiệp (trụ cột thứ hai — 2e pilier / 2. Säule). Phần còn lại, tối đa 80'000 CHF, bạn được rút hoặc cầm cố từ trụ cột thứ hai và trụ cột 3a (pilier 3a / Säule 3a).

Về việc rút trụ cột thứ hai để mua nhà, ch.ch nêu rõ: chỉ dùng cho nơi ở chính; trước 50 tuổi được rút toàn bộ số dư, sau tuổi đó chỉ được một mức giới hạn; chỉ được xin một lần mỗi 5 năm; và phải hoàn lại nếu bán nhà.

Với trụ cột 3a bạn có hai lựa chọn. Rút hẳn ra thì tăng ngay vốn tự có, nhưng khoản tiết kiệm hưu trí và ưu đãi thuế của nó biến mất. Đem cầm cố cho ngân hàng thì giữ được tài khoản 3a nguyên vẹn, chỉ là khoản nợ của bạn lớn hơn và tiền lãi phải trả cũng nhiều hơn. Cùng một số tiền, hai cách cho ra hai bức tranh tài chính khác nhau — nên tính cả hai trước khi quyết.

Đừng quên lệ phí: thêm 1–3,3% giá mua

Ngoài vốn tự có, bạn cần một khoản tiền mặt nữa cho lệ phí chuyển nhượng, công chứng và sổ địa bạ. Theo ch.ch, riêng thuế hoặc lệ phí chuyển nhượng nằm trong khoảng từ 1 đến 3,3% giá mua và được thu ở mọi canton, với mức cụ thể tùy canton. Với căn 800'000 CHF, đó là từ khoảng 8'000 CHF đến 26'400 CHF. Đây là tiền mặt, không nằm trong khoản vay. Bảo hiểm nhà là một khoản phải tính thêm nữa — xem bảo hiểm khi mua nhà.

Khoản vay chia hai lớp

Phần còn lại sau vốn tự có — 640'000 CHF, tức 80% giá nhà — là khoản vay thế chấp (hypothèque / Hypothek), thường chia hai lớp. Vay hạng nhất lên tới khoảng 65% giá trị, ở đây là 520'000 CHF. Vay hạng hai bù thêm 15% nữa, tức 120'000 CHF, để đạt tổng 80%; vì rủi ro cao hơn, phần lớn ngân hàng tính lãi suất cao hơn cho lớp này.

Chi phí lâu dài: phép tính ngân hàng dùng để duyệt

Ngân hàng không hỏi "bạn trả nổi lãi hôm nay không", mà hỏi "bạn trả nổi căn nhà này về lâu dài không". Họ cộng ba khoản:

• Lãi tính toán. Không phải lãi thật hôm nay, mà một mức cao hơn, cố định, để phòng khi lãi tăng. Giả sử ngân hàng dùng 5%/năm trên khoản vay 640'000 CHF → 32'000 CHF/năm.
• Bảo trì và phụ phí. Giả sử 1%/năm trên giá nhà 800'000 CHF → 8'000 CHF/năm.
• Trả dần nợ gốc. Nợ phải được đưa về hai phần ba giá trị căn nhà trong tối đa 15 năm. Với ví dụ này, làm tròn khoảng 7'100 CHF/năm.

Cộng lại: 47'100 CHF/năm, tức khoảng 3'925 CHF/tháng. Đây là chi phí tính toán, không phải số tiền bạn thực sự chi mỗi tháng — chi phí tiền mặt thật thường thấp hơn vì lãi suất thực tế hiện thấp hơn lãi tính toán (xem bài về lãi suất tham chiếu).

Thu nhập cần có

Quy tắc ASB nói rằng ngân hàng tự đặt lãi suất tính toán và tự đặt tỷ lệ chi phí trên thu nhập tối đa. Trên thực tế, nhiều ngân hàng yêu cầu tổng chi phí lâu dài không vượt khoảng một phần ba thu nhập ổn định — nhưng đây là thông lệ, không phải quy định.

Nếu áp ngưỡng một phần ba vào ví dụ: 47'100 CHF chi phí lâu dài phải nhỏ hơn hoặc bằng một phần ba thu nhập, tức thu nhập cần khoảng 141'300 CHF/năm. Và "thu nhập" ở đây phải là khoản ổn định, kéo dài — tiền thưởng thất thường thường không được tính đủ.

Áp vào trường hợp của bạn

Thay giá nhà của bạn vào bốn phép tính sau:

1. Vốn tự có = 20% giá nhà; trong đó phần "cứng" = 10% giá nhà, không được lấy từ quỹ hưu trí.
2. Tiền mặt cho lệ phí = 1 đến 3,3% giá nhà, tra mức của canton bạn mua.
3. Chi phí lâu dài/năm = (lãi tính toán × khoản vay 80%) + (bảo trì × giá nhà) + trả dần. Hỏi ngân hàng lãi tính toán họ dùng.
4. Thu nhập cần có = chi phí lâu dài/năm chia cho tỷ lệ ngưỡng ngân hàng áp.

Câu hỏi thường gặp

Tôi được rút bao nhiêu từ quỹ hưu trí? Trong ví dụ, tối đa 80'000 CHF (phần 20% vốn tự có trừ đi phần "cứng" 10%). Trước 50 tuổi bạn được rút toàn bộ số dư trụ cột thứ hai; sau tuổi đó bị giới hạn.

Sao ngân hàng tính lãi cao hơn lãi thật? Để kiểm tra bạn vẫn trả nổi nếu lãi suất tăng trong tương lai. Đây là lý do một số người "trả nổi trên thực tế" vẫn bị từ chối trên giấy tờ.

Hai người cùng mua thì tính thu nhập của ai? Thường cộng thu nhập ổn định của cả hai nếu cả hai đứng tên vay và cùng chịu trách nhiệm. Chi tiết tùy ngân hàng.

Tiền mặt tối thiểu tuyệt đối là bao nhiêu? Phần "cứng" 10% giá nhà cộng với tiền lệ phí. Với căn 800'000 CHF, đó là 80'000 CHF cộng thêm 8'000 đến 26'400 CHF.

Nhà nghỉ dưỡng hay nhà cho thuê có tính cùng cách này không? Không hẳn. Quy tắc rút quỹ hưu trí chỉ áp cho nơi ở chính của bạn. Với bất động sản thứ hai hoặc bất động sản đầu tư, ngân hàng thường yêu cầu vốn tự có cao hơn và tính khả năng chi trả chặt hơn.

Nếu bạn vừa chạy phép tính này và muốn biết các tổ chức tín dụng khác nhau sẽ duyệt cho bạn tới mức nào, BaoHiemThuySi.ch có thể hoàn thiện hồ sơ và gửi tới nhiều bên, rồi giúp bạn so sánh mức duyệt và điều khoản. Bạn chọn cuối cùng, và không trả phí cho dịch vụ này.