Lãi suất tham chiếu thế chấp giữ ở 1,25%: tiền thuê nhà của bạn có giảm không?

Ở kỳ rà soát tháng 6/2026, cơ quan liên bang phụ trách nhà ở giữ lãi suất tham chiếu thế chấp ở mức 1,25% — không đổi so với lần công bố trước. Với người thuê nhà, câu hỏi thực tế là: điều này có nghĩa gì cho tiền thuê hằng tháng của tôi?

Câu trả lời ngắn: tiền thuê không tự động thay đổi theo con số này, và ngay cả khi bạn có quyền xin giảm thì bạn phải tự đứng ra yêu cầu. Bài này giải thích lãi suất tham chiếu là gì, vì sao nó quyết định tiền thuê, và cách tính rồi gửi yêu cầu giảm đúng thủ tục.

Lãi suất tham chiếu thế chấp là gì

Lãi suất tham chiếu thế chấp (taux d'intérêt de référence) là một con số do liên bang công bố định kỳ, tồn tại từ năm 2008. Nó được tính từ lãi suất thế chấp trung bình mà các ngân hàng Thụy Sĩ khai với Ngân hàng Quốc gia mỗi quý, rồi làm tròn về một phần tư điểm phần trăm.

Vì phép tính gộp cả các khoản vay thế chấp (hypothèque / Hypothek) lãi cố định dài hạn, con số này thay đổi rất chậm — cả khi đi lên lẫn khi đi xuống. Hiện nó ở mức 1,25%, giữ nguyên từ tháng 9/2025 và được xác nhận không đổi ở kỳ rà tháng 6/2026. Các mốc công bố kế tiếp là tháng 9 và tháng 12/2026.

Đừng nhầm nó với lãi suất điều hành (taux directeur) của Ngân hàng Quốc gia. Với các hợp đồng thuê đang có hiệu lực, mức quyết định việc điều chỉnh tiền thuê là lãi suất tham chiếu, không phải lãi suất điều hành. Thay đổi lãi suất điều hành chỉ tác động gián tiếp và chậm tới tiền thuê.

Vì sao nó quyết định tiền thuê của bạn

Ở Thụy Sĩ, tiền thuê của một hợp đồng đang chạy được phép điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu, theo cả hai chiều:

• Khi lãi tham chiếu tăng 0,25 điểm phần trăm, chủ nhà được phép tăng tiền thuê 3%.
• Khi lãi tham chiếu giảm 0,25 điểm phần trăm, người thuê có quyền yêu cầu giảm tiền thuê 2,91%.

Nếu mức chênh lớn hơn 0,25 điểm phần trăm, tỷ lệ áp dụng khác đi. Việc điều chỉnh chỉ tính trên tiền thuê thuần (loyer net), không đụng tới tiền sưởi và các phụ phí tính riêng.

Tiền thuê của bạn có giảm ngay bây giờ không

Vì lãi tham chiếu không đổi ở kỳ rà này, kỳ rà tháng 6/2026 không tạo ra một quyền xin giảm mới cho ai cả.

Nhưng đó chưa phải toàn bộ câu chuyện. Điều quan trọng là mức lãi tham chiếu mà tiền thuê của bạn đang dựa vào, chứ không phải việc con số có vừa giảm hay không. Nếu bạn ký hợp đồng vào lúc lãi tham chiếu còn cao hơn 1,25% và từ đó tiền thuê chưa từng được điều chỉnh giảm, thì bạn đã có quyền xin giảm từ trước rồi, không cần chờ một đợt giảm mới. Mức lãi tham chiếu áp dụng cho hợp đồng của bạn thường được ghi thẳng trong hợp đồng thuê.

Cách tính và gửi yêu cầu giảm

Việc giảm không tự động: ở Thụy Sĩ không có cơ quan nhà nước nào kiểm soát tiền thuê chung, và việc theo dõi để điều chỉnh là chuyện của hai bên trong hợp đồng.

1. Tìm mức lãi tham chiếu tiền thuê của bạn dựa vào. Xem trong hợp đồng, hoặc mức của lần điều chỉnh gần nhất mà không bị phản đối.
2. So với 1,25%. Nếu mức đó cao hơn, bạn có cơ sở xin giảm: 2,91% cho mỗi bậc 0,25 điểm phần trăm chênh lệch; bậc lớn hơn dùng tỷ lệ khác, nên dùng một máy tính tiền thuê hoặc hỏi cơ quan hoà giải về thuê nhà.
3. Gửi yêu cầu cho chủ nhà, tốt nhất bằng thư bảo đảm. Chủ nhà phải trả lời trong vòng 30 ngày. Họ có thể chấp thuận, từ chối, hoặc bù trừ bằng các yếu tố chi phí khác — và phải giải thích nếu từ chối hoặc bù trừ.
4. Nếu bị từ chối hoặc không nhận được trả lời, đưa việc lên cơ quan hoà giải về thuê nhà (autorité de conciliation) trong vòng 30 ngày. Quá hạn thì bạn phải làm lại từ đầu; nói cách khác, hồ sơ phải tới cơ quan hoà giải chậm nhất 60 ngày sau lá đơn đầu tiên gửi chủ nhà.

Lưu ý: khi tính khoản giảm, chủ nhà được phép trừ lại phần biến động của chỉ số giá tiêu dùng (tối đa 40% mức biến động) và các khoản chi phí tăng khác. Vì vậy khoản giảm thực tế có thể nhỏ hơn con số lý thuyết.

Khi nào quy tắc này không áp dụng

Lãi suất tham chiếu không chi phối mọi hợp đồng thuê. Nó không áp dụng cho hợp đồng thuê có chỉ số hoá (tiền thuê bám chỉ số giá tiêu dùng), hợp đồng thuê bậc thang (tiền thuê tăng theo mốc định sẵn), nhà ở được nhà nước trợ giá, và biệt thự hạng sang từ sáu phòng trở lên.

Câu hỏi thường gặp

Tôi tìm mức lãi tham chiếu của mình ở đâu? Thường ghi trong hợp đồng thuê, ở phần về tiền thuê. Nếu tiền thuê đã từng được điều chỉnh theo lãi tham chiếu và bạn không phản đối, thì mức mới nhất đó là mức áp dụng.

Chủ nhà có được bù lại bằng khoản khác không? Có. Họ được cộng dồn với phần biến động chỉ số giá (tối đa 40% mức biến động) và các khoản tăng chi phí hợp lệ, nên phải giải thích rõ trong thư trả lời.

Chủ nhà không trả lời thì sao? Nếu quá 30 ngày không có hồi âm, bạn đưa lên cơ quan hoà giải về thuê nhà — nhưng phải trong vòng 30 ngày kể từ khi hết hạn trả lời.

Lãi tham chiếu có ảnh hưởng khoản vay mua nhà của tôi không? Không trực tiếp. Nó dùng để điều chỉnh tiền thuê, không phải để định lãi khoản vay. Khi xét hồ sơ vay, ngân hàng dùng một lãi suất tính toán riêng — xem bạn cần bao nhiêu tiền để mua được nhà và hướng dẫn từng bước mua nhà.

Nếu bạn không chắc tiền thuê của mình có thuộc diện xin giảm không, hoặc đang cân nhắc chuyển từ thuê sang mua, bạn có thể liên hệ để trao đổi bằng tiếng Việt cho đúng hoàn cảnh của bạn. Xem thêm bảo hiểm khi thuê nhà ở Thụy Sĩ.