Hướng dẫn từng bước mua nhà ở Thụy Sĩ

Mua nhà ở Thụy Sĩ không giống thuê nhà: đây là một quy trình có thứ tự cố định, đi qua ngân hàng, công chứng viên (notaire), cơ quan địa chính của bang và thường cả quỹ hưu trí của bạn. Xen giữa là vài quy tắc cứng — vốn tự có tối thiểu, khả năng chi trả — mà nếu không đạt thì ngân hàng sẽ từ chối, dù bạn rất muốn mua.

Bài này đi hết lộ trình tám bước, từ lúc chưa biết mình mua nổi căn bao nhiêu tiền đến lúc cầm chìa khoá. Mỗi bước nói rõ cần chuẩn bị gì và con số nào quyết định.

Hai bài đi kèm đi sâu vào hai chặng khó nhất: bạn cần bao nhiêu tiền để mua được nhà đưa ví dụ tính bằng con số, còn bảo hiểm khi mua nhà liệt kê sáu loại bảo hiểm cần rà.

Bước 1 — Kiểm tra ngân sách trước khi đi xem nhà

Nhiều người bắt đầu bằng việc lướt các trang rao bán rồi mới hỏi ngân hàng. Nên làm ngược lại. Trước khi phải lòng một căn cụ thể, hãy ước lượng mức giá tối đa bạn có thể với tới, dựa trên hai thứ: số tiền tự có bạn gom được, và thu nhập lâu dài của bạn.

Lý do phải làm trước là để không mất thời gian xem những căn ngoài tầm, và để bạn bước vào cuộc thương lượng với con số rõ ràng trong đầu. Bước 2 và bước 3 dưới đây cho bạn hai phép ước lượng đó. Bài bạn cần bao nhiêu tiền để mua được nhà chạy trọn một ví dụ.

Bước 2 — Gom đủ vốn tự có: quy tắc 20% và phần "cứng" 10%

Theo trang thông tin liên bang ch.ch, phần vốn tự có (fonds propres / Eigenmittel) cần có để mua một chỗ ở tại Thụy Sĩ "thông thường ít nhất là 20%" giá mua. Phần còn lại, tối đa 80%, là khoản bạn vay của ngân hàng dưới dạng vay thế chấp (hypothèque / Hypothek).

Nhưng 20% đó không được lấy từ đâu cũng được. Có một quy tắc thứ hai, đến từ bộ quy tắc tự quản của hiệp hội ngân hàng Thụy Sĩ (ASB) mà cơ quan giám sát thị trường tài chính FINMA công nhận: ít nhất 10% giá trị căn nhà phải là vốn tự có "cứng", không đến từ quỹ hưu trí (quỹ hưu trí nghề nghiệp — LPP / BVG). Nói cách khác, bạn được dùng tiền hưu trí để mua nhà, nhưng không được dùng nó để lấp toàn bộ 20%.

Những nguồn được tính là vốn tự có: tiền tiết kiệm trong ngân hàng, chứng khoán, tiền được thừa kế trước hoặc được tặng, khoản vay từ người thân trong gia đình (có xác nhận bằng văn bản), số dư trên trụ cột 3a (pilier 3a / Säule 3a), giá trị hoàn lại của hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, và số dư trong quỹ hưu trí nghề nghiệp — với giới hạn 10% "cứng" nói trên.

Dùng trụ cột 3a và trụ cột thứ hai thế nào

Với trụ cột 3a, bạn có hai cách: rút hẳn ra để góp vào vốn tự có, hoặc đem cầm cố cho ngân hàng (nantissement) để không phải phá tài khoản. Cầm cố thì giữ được đà tích luỹ và ưu đãi thuế của 3a, nhưng khoản nợ của bạn lớn hơn.

Với trụ cột thứ hai (2e pilier / 2. Säule), ch.ch nêu rõ điều kiện rút sớm để mua nhà: chỉ dùng cho nơi ở chính; trước 50 tuổi được rút toàn bộ số dư, sau tuổi đó chỉ được một mức giới hạn; chỉ được xin rút sớm một lần mỗi năm năm; và phải hoàn lại về quỹ nếu bán nhà. Rút tiền hưu trí ra khỏi hệ thống làm giảm khoản hưu và phần bảo vệ khi mất khả năng lao động — cân nhắc kỹ. Nếu bạn có một tài khoản chờ (libre passage / Freizügigkeit) từ lần đổi việc trước, số dư đó dùng được theo cùng cơ chế.

Bước 3 — Tính khả năng chi trả (Tragbarkeit)

Đủ vốn tự có chưa đủ. Ngân hàng còn kiểm tra bạn có gánh được chi phí căn nhà về lâu dài không — gọi là khả năng chi trả (capacité financière). Cách tính, theo quy tắc tự quản của ASB, là đặt tổng chi phí lâu dài của căn nhà cạnh thu nhập ổn định của bạn, và yêu cầu tỷ lệ giữa hai bên không vượt một ngưỡng.

Chi phí lâu dài gồm ba phần: tiền lãi vay tính theo một lãi suất tính toán (không phải lãi suất thật hôm nay, mà một mức cao hơn, cố định, để phòng khi lãi tăng); chi phí bảo trì và phụ phí; và khoản trả dần nợ gốc (xem bước 7).

Điểm quan trọng cần biết: không có con số luật định cho lãi suất tính toán hay cho ngưỡng tỷ lệ thu nhập. Quy tắc ASB nói thẳng rằng mỗi ngân hàng tự đặt lãi suất tính toán dài hạn và tự đặt tỷ lệ chi phí trên thu nhập tối đa trong quy chế nội bộ của mình. Trên thực tế, nhiều ngân hàng dùng một lãi suất tính toán quanh 5% và một ngưỡng khoảng một phần ba thu nhập — nhưng đây là thông lệ, không phải quy định, và bạn phải hỏi chính ngân hàng của mình.

Ví dụ minh hoạ: giả sử một căn nhà giá 1'000'000 CHF. Bạn cần ít nhất 200'000 CHF vốn tự có, trong đó tối thiểu 100'000 CHF là tiền "cứng" ngoài quỹ hưu trí. Phần còn lại, giả sử ngân hàng áp lãi suất tính toán 5%/năm cùng chi phí bảo trì và trả dần, sẽ cho ra một con số chi phí lâu dài mà thu nhập của bạn phải đỡ được. Bài bạn cần bao nhiêu tiền để mua được nhà chạy đầy đủ phép tính này với một căn giá thấp hơn.

Bước 4 — Tìm và định giá căn nhà

Khi ngân sách đã rõ, bắt đầu xem nhà. Với mỗi căn nghiêm túc, kiểm tra ba thứ: trích lục sổ địa bạ (registre foncier) để biết ai là chủ và có khoản thế chấp hay hạn chế nào không; nếu là căn hộ thì xem quy chế đồng sở hữu theo lô (PPE) và quỹ bảo trì chung; và tình trạng kỹ thuật của toà nhà (mái, hệ thống sưởi, năm xây).

Song song, nộp hồ sơ để ngân hàng định giá căn nhà. Ngân hàng không cho vay theo giá bạn trả, mà theo giá trị thế chấp (valeur de nantissement) do chính họ ước tính — thường thận trọng hơn giá thị trường. Nếu giá bán cao hơn giá trị thế chấp, phần chênh đó bạn phải bù hoàn toàn bằng vốn tự có ngoài quỹ hưu trí.

Bước 5 — Xin và so sánh báo giá vay thế chấp

Khoản vay thường được chia hai lớp. Vay hạng nhất có thể lên tới khoảng 65% giá trị căn nhà. Nếu cần hơn, một khoản vay hạng hai đưa tổng mức vay lên 80% — tức thêm 15% nữa — và vì rủi ro cao hơn, phần lớn ngân hàng tính lãi suất cao hơn cho lớp này.

Bạn cũng chọn loại lãi suất. Lãi suất cố định khoá một mức trong một kỳ hạn nhất định, dễ tính toán nhưng kém linh hoạt. Lãi suất kiểu SARON thả nổi theo lãi suất điều hành của Ngân hàng Quốc gia Thụy Sĩ, có thể rẻ hơn nhưng thay đổi theo thời gian.

Đây là chặng đáng bỏ công so sánh nhất. Lãi suất và điều khoản khác nhau đáng kể giữa các ngân hàng và tổ chức tín dụng, và chênh lệch nhỏ trên một khoản vay lớn kéo dài nhiều năm sẽ thành số tiền lớn. Nên xin báo giá từ nhiều bên rồi đặt cạnh nhau.

Bước 6 — Ký hợp đồng mua bán trước công chứng viên

Ở Thụy Sĩ, việc chuyển quyền sở hữu bất động sản phải qua công chứng viên (notaire). Notaire soạn hợp đồng mua bán, thu tiền đặt cọc vào tài khoản trung gian, và đăng ký quyền sở hữu mới vào sổ địa bạ. Ngân hàng thường yêu cầu lập một chứng thư thế chấp (cédule hypothécaire) trên căn nhà làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Khi mua, bạn phải nộp thuế hoặc lệ phí chuyển nhượng (droits de mutation). Theo ch.ch, khoản này nằm trong khoảng từ 1 đến 3,3% giá mua và được thu ở mọi canton, nhưng mức cụ thể — cũng như lệ phí công chứng và lệ phí sổ địa bạ — khác nhau theo từng canton. Tra trước trên trang cơ quan thuế của canton nơi bạn mua để không bị bất ngờ về khoản tiền mặt này.

Bước 7 — Trả dần khoản vay (amortissement)

Bạn không phải trả hết nợ, nhưng phải kéo nó xuống một mức an toàn. Quy tắc ASB: khoản nợ thế chấp phải được đưa về hai phần ba giá trị thế chấp của căn nhà trong tối đa 15 năm, trả đều đặn.

Có hai cách. Trả trực tiếp: mỗi kỳ bạn trả bớt nợ gốc, khoản nợ nhỏ dần. Trả gián tiếp: bạn đóng tiền vào một trụ cột 3a đem cầm cố cho ngân hàng, đến hạn mới dùng số đó trừ nợ — cách này giữ được khoản khấu trừ thuế của 3a và của tiền lãi vay, nhưng nợ danh nghĩa không giảm trong suốt thời gian đó.

Bước 8 — Sắp xếp bảo hiểm và cập nhật thuế

Trước hoặc ngay khi nhận nhà, bạn cần sắp xếp một loạt bảo hiểm: bảo hiểm toà nhà, bảo hiểm hộ gia đình, trách nhiệm dân sự, và tuỳ trường hợp là bảo hiểm công trình khi cải tạo hay bảo hiểm gắn với khoản trả dần. Bài bảo hiểm khi mua nhà đi qua sáu loại này.

Về thuế, việc sở hữu nhà thay đổi tờ khai của bạn theo hai hướng ngược nhau. Bạn phải khai thêm giá trị cho thuê quy đổi (valeur locative / Eigenmietwert) — theo ch.ch là khoảng 60% đến 70% số tiền thuê bạn có thể thu được nếu cho thuê căn tương đương — như một khoản thu nhập. Đổi lại, bạn được khấu trừ tiền lãi vay thế chấp và chi phí bảo trì khỏi thu nhập chịu thuế; đây là một trong các cách giảm thuế hợp pháp. Quy định về valeur locative đang trong quá trình cải cách ở cấp liên bang và có thể thay đổi tùy thời điểm và canton; cần kiểm tra điều khoản hiện hành.

Câu hỏi thường gặp

Tôi cần tối thiểu bao nhiêu tiền mặt? Ngoài 20% vốn tự có (trong đó ít nhất một nửa là tiền "cứng" ngoài quỹ hưu trí), bạn cần thêm tiền mặt cho lệ phí chuyển nhượng, công chứng và sổ địa bạ — khoảng từ 1 đến 3,3% giá mua tùy canton. Xem ví dụ đầy đủ ở bài bạn cần bao nhiêu tiền để mua được nhà.

Người nước ngoài có mua được không? Được, nhưng có hạn chế theo tình trạng cư trú và loại bất động sản; một số canton có điều kiện riêng. Kiểm tra với cơ quan canton trước khi đặt cọc.

Nên chọn lãi suất cố định hay SARON? Không có câu trả lời chung. Lãi cố định cho sự chắc chắn để lập kế hoạch; SARON có thể rẻ hơn nhưng biến động. Nhiều người chia khoản vay thành nhiều phần kỳ hạn khác nhau.

Lãi suất tham chiếu 1,25% có liên quan gì tới người mua? Nó dùng để điều chỉnh tiền thuê nhà, không phải để định lãi khoản vay của bạn, nhưng là chỉ báo về mặt bằng lãi suất thế chấp trung bình. Xem bài về lãi suất tham chiếu.

Nếu bạn đang ở bước 5 — cần xin và so sánh báo giá vay thế chấp — BaoHiemThuySi.ch có thể hoàn thiện hồ sơ của bạn và gửi tới nhiều tổ chức tín dụng, rồi giúp bạn so sánh lãi suất và điều khoản giữa các bên đã duyệt. Bạn là người chọn cuối cùng, và bạn không trả phí cho dịch vụ này.